Особенности и критерии оценки квартиры

Если планируете купить или продать жилье, застраховать либо оформить его в качестве залога для получения кредита, вам необходимо узнать его актуальную рыночную стоимость. На нее влияет множество факторов: правовой статус недвижимости, ее техническое и эксплуатационное состояние, отделка, застройка территории вокруг дома и его окрестностей.

Изучив объявления, можно самостоятельно выяснить приблизительную сумму, но банку, суду, страховой компании нужно документальное подтверждение. Для этого проводится независимая оценка квартиры. Услуга не только позволяет определить цену, но и получить официальный документ – отчет эксперта-оценщика, имеющий юридическую силу.

Оценка рыночной стоимости квартиры или другого недвижимого имущества проводится в соответствии с правилами, установленными законом «Об оценочной деятельности в РФ». Ее может осуществлять только оценщик, имеющий соответствующую квалификацию, членство в СРО и чья профессиональная ответственность застрахована. Он может заниматься частной практикой или состоять в штате оценочной компании. От его опыта напрямую зависит достоверность результатов.

Критерии и этапы оценки недвижимости

При оценке жилья дляпродажи, аренды или других целей (вступления в права наследования, составления брачного договора, раздела имущества), когда важна точная стоимость, оценщики используют несколько подходов (затратный, доходный, сравнительный), учитывают множество критериев, применяют поправочные коэффициенты (корректировки). Это кропотливая работа, объем хорошо составленного отчета –  не менее 40-50 страниц.

При сравнительном подходе берутся несколько объектов-аналогов и сопоставляются с оцениваемым. Если аналоги отличаются, оценщик применяет поправочные коэффициенты, учитывающие отличия. Они могут быть больше или меньше единицы. Если оцениваемый объект имеет положительные качественные параметры, то поправочный коэффициент будет больше единицы, а если отрицательные (дефекты), то меньше. Для получения точных данных используют не менее 2-4 аналогов.

Критерии, по которым оценивается объект, касаются не только его самого, но и близлежащей территории, экологической ситуации в районе. Учитывается даже вид из окна. Основные ценообразующие факторы:

• расположение (центр, окраина);
• транспортное сообщение (близость станций метро, наличие остановок общественного транспорта);
• развитость инфраструктуры района (магазины, поликлиники, школы);
• придомовая территория (наличие парковки, освещения, охраны, детской площадки);
• техническое состояние дома (год постройки, тип здания, этажность, наличие лифта, мусоропровода);
• характеристики квартиры (площадь, количество комнат, планировка, наличие балкона, отделка).

Имеет значение также юридический аспект: наличие или отсутствие обременений (залога, ареста), собственников, не достигших совершеннолетия.

Этапы оценки стоимости квартиры:

• подписание договора (с указанием сроков, целей, задач, размера и порядка оплаты);
• сбор информации (проверка документов, осмотр жилья);
• анализ данных, поиск аналогов;
• определение поправочных коэффициентов;
• расчет рыночной цены, ее обоснование;
• подготовка отчета.

В отчете должны быть указаны применявшиеся подходы, стандарты (международные, федеральные), формулы, корректировки, а также подробное описание объекта, по которому его можно безошибочно идентифицировать, фотографии, данные заказчика и оценщика. Документ должен быть подшит, пронумерован, скреплен печатью. Срок действия отчета – 6 месяцев. Сколько стоит оценка квартиры, зависит от региона, срочности, объема работы, цели.

Особенности оценки квартиры для ипотеки

  Независимая оценка квартиры при оформлении ипотеки обязательна. На основании рассчитанной экспертом стоимости банк будет определять размер займа, причем ему нужна не только рыночная, но и ликвидационная. Ликвидационная стоимость – это та цена, которую банк сможет выручить от продажи недвижимости за короткий срок (1-2 месяца). Когда продавец не ограничен в сроках, он может рассчитывать получить большую сумму, поэтому ликвидационная стоимость ниже рыночной. Банки, как правило, предоставляют кредит в размере 90% от указанной в отчете рыночной цены, но, если заемщик не будет выполнять своих обязательств, заложенное имущество будет реализовано по ликвидационной.

На сайте каждого банка есть список аккредитованных оценочных компаний, отчеты которых он принимает. Услуги оплачиваются заемщиком. Занимает экспертиза в среднем от 2 до 5 дней. Срок может увеличиться, если заказчик не предоставит всех нужных документов, а именно:

• паспорт заказчика (копия);
• право собственности (копия);
• кадастровый паспорт (из БТИ);
• поэтажный план, экспликация к нему (из БТИ);
• справку, подтверждающую наличие или отсутствие обременений (из ЕГРН).

Для домов, построенных до 1960 года, необходимо получить справку об отсутствии деревянных перекрытий, так как не все банки оформляют на них ипотеку. Эту информацию можно узнать у кредитного менеджера.

Оценка квартиры в Москве от «Роосконсалтгруп»

Компания «Роосконсалтгруп» предоставляет все виды оценочных услуг. У наших экспертов-оценщиков большой стаж работы: с 2009 года мы оценили более 10 тысяч объектов недвижимости. Работаем с разными банками и страховыми компаниями, сопровождаем клиентов в суде или других инстанциях. Гарантируем достоверность и конфиденциальность.

Профессиональная ответственность застрахована, деятельность соответствует федеральным и международным стандартам, российскому законодательству. Каждому клиенту предоставляется персональный менеджер, который будет информировать обо всех нюансах, согласовывать время осмотра, корректировать сроки выполнения. Первичную консультацию можно получить бесплатно, оставив заявку на сайте. При повторном обращении – скидка 20%.