Особенности проведения оценки недвижимости

Оценка недвижимости проводится для определения стоимости объекта (дома, квартиры, земельного участка), а также различных прав на него (собственности, аренды, владения и пользования). Процедура может немного отличатся в зависимости от цели, например, при сделках купли-продажи проводится оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, а при оформлении кредита под его залог – еще и ликвидационной, то есть той, которую банк сможет выручить в короткие сроки (1-2 месяца), если заем не будет погашен. Кадастровая оценка недвижимости проводится уполномоченными органами раз в пять лет (в Москве и Санкт-Петербурге – раз в два года). Ее цель – определение размера госпошлины и налога.

К объектам относят:

• комнаты;
• квартиры;
• дома;
• дачи;
• коттеджи;
• земельные участки.

Коммерческой недвижимостью считаются:

• офисные здания;
• нежилые постройки;
• производственные цехи;
• гаражи;
• технические сооружения;
• складские помещения.

У этой процедуры множество нюансов, в некоторых случаях она обязательна, но заказчик также может получить от нее выгоду.

Зачем нужна экспертная оценка стоимости недвижимости?

Сколько стоит квартира можно узнать самостоятельно, изучив объявления с похожими объектами. Но государственным органам (судам, Росреестру), банкам нужно официальное заключение – отчет эксперта-оценщика. Без профессионала не обойтись также при оценке коммерческой недвижимости: слишком много факторов влияют на точную цену, да и покупатели не склонны верить на слово.

Итак, основные случаи, при которых нужно заключение эксперта-оценщика:

• сделки купли-продажи;
• приватизация;
• наследование;
• получение в дар;
• сдача в аренду;
• обмен;
• страхование;
• оформление займа;
• судебные разбирательства;
• внесение в уставной капитал;
• распределение долевого участия;
• реорганизация предприятия.

Не всем очевидная выгода от обращения к эксперту – прогнозный срок экспозиции, который будет указан в отчете. Специалист укажет реальную цену, за которую можно реализовать объект, к примеру, за две недели (желаемый срок можно озвучить при подписании договора на оценку). Кроме того, он предоставит рекомендации для повышения продажной цены, сможет спрогнозировать, как те или иные манипуляции (отделочные работы, перепланировка) скажутся на стоимости.

Как проводится оценка объекта недвижимости?

При определении стоимости квартиры учитывается:

• расположение;
• инфраструктура;
• год постройки;
• тип здания;
• степень износа;
• этажность;
• наличие балкона, лифта, охраны;
• площадь;
• планировка;
• отделка.

Также на цену влияет ситуация на рынке, сезонность, экологическая обстановка в районе, вид из окна. Приведенный список далеко не полный.

Если помещение будет использоваться в коммерческих целях, особое значение имеет расположение (первая линия), целевое назначение, наличие коммуникаций, отдельного входа, места для хранения товара, погрузочно-разгрузочных работ или других специфических нужд.

Оказанием услуг может заниматься оценочная компания или частные аккредитованные оценщики. Процедура должна проходить в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», обязательным для исполнителя является наличие полиса страхования профессиональной ответственности и членство в СРО. Отчет имеет юридическую силу, действует 6 месяцев.

Кроме окончательной цены, отчет должен содержать:

• подробное описание объекта, фотографии, чтобы его можно было безошибочно идентифицировать;
• общие сведения о рынке, анализ ситуации;
• факторы, которые оценивались;
• используемые подходы, методы, формулы;
• применяемые стандарты;
• данные об оценщике, заказчике;
• размер вознаграждения, порядок оплаты;
• сроки выполнения;
• выводы, рекомендации.

Это подробный документ, как правило, содержащий не менее 50 страниц, подшитый и заверенный печатью. Поэтому процесс может занять от 1-2 дней до 2-3 недель, и состоит из нескольких этапов.

Этапы:

1. Определение целей и задач.
2. Подписание договора.
3. Сбор информации, осмотр, выбор методологии.
4. Расчеты с учетом поправочных коэффициентов.
5. Подсчет окончательной цены.
6. Подготовка отчета.

Эксперты используют стандартные подходы: доходный, сравнительный, затратный. Выбор зависит от вида стоимости, целей, типа недвижимости, наличия необходимых документов. Чаще применяют сравнительный подход, который также подразумевает использование поправочных коэффициентов (корректировок), потому что даже похожие объекты не будут полностью идентичными. Может отличаться площадь кухни, отделка, этаж. Все это способно повысить или снизить цену. Расчеты производятся по формулам, которые фиксируются в отчете. Сравниваются минимум 2-4 аналога.

Документы:

• паспорт заказчика;
• право собственности;
• кадастровый, техпаспорт;
• поэтажный план;
• выписка из ЕГРН об отсутствии обременений.

Для коммерческих помещений, земельных участков, строящихся зданий список документов может отличаться.

Оценочные услуги в Москве и области

При оценке недвижимости цены на услуги зависят от региона, а также от объема работы. В оценочной компании большой штат сотрудников, поэтому скорость подготовки отчета выше, чем у частного эксперта-оценщика. Первичные консультации также чаще бесплатны.

У «Роосконсалтгруп» в штате 8 сотрудников, профессиональная ответственность застрахована, деятельность соответствует федеральным и международным стандартам. Каждому клиенту предоставляется персональный менеджер, который будет информировать о ходе работ, согласовывать время визита эксперта и отвечать на все вопросы, возникающие в процессе. Также возможно сопровождение в судах или других инстанциях. Наши отчеты принимают разные банки и страховые компании.

Заявку на бесплатную консультацию можно оставить на сайте. Мы работаем как с юридическими, так и с физическими лицами, гарантируя конфиденциальность. Выполняем срочные заказы.